北京楼市调控再加码千亿预售款12月纳入监管

楼市调控趋紧的鞭声还未停止。

10月25日，国务院在部署第四季度经济工作时，再次强调“遏制房价过快上涨”。就在当天，北京出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)，对商品房预售款的监管采取“专款专用”。毫无疑问，这一举措会使一些开发商原本就已趋紧的资金链更加紧张。

尽管商品房预售资金新规精准打击到了那些急需回笼资金的开发商，但接受采访的专家认为，房价是否会因此而松动还有待观察，因为其执行情况还难以确定。此外，这一政策仅仅在北京等少数省市施行还远远不够，必须要推广至全国，以规范全国每年超过2万亿的预售资金。

专款专用

这份由北京住建委等三部门联合出台的《办法》，规定商品房预售资金将存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房地产企业直接收存。据悉，《办法》自2010年12月1日起施行。

“严格监管商品房预售款，对中小企业资金面的影响巨大。”10月28日，北京浙江商会副会长陈俊对《华夏时报》记者这样表示。

在银根持续紧缩、融资环境变差的情况下，《办法》的问世对中小房企的资金是一个严峻的考验。其实，受到严重影响的，不只是中小企业。SOHO中国董事长潘石屹也坦承，预售款是开发商主要的运作资金之一，占比在50%以上，因而影响也是巨大的。

按这一新规，开发商不能再乱花钱，只能按工程进度分批取钱，优先保障项目工程用款。《办法》明确要求，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。

据悉，《办法》最大的亮点是预售资金专款专用，四节点分设用款额度，即房地产开发企业用款计划应按照“地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记”等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

“对于商品房预售款，开发商再不能&LSquo;想用就用’，须按监管协议来提取。”陈俊说。陈俊向记者分析，购房人按预售合同支付的定金、首付款、购房贷款等不得由房地产商直接收存，须全部存入监管专用账户。

“严禁开发商直接收存预售款。”这将对开发商资金链产生一定压力。10月28日，在第四届中国北京文化创意产业投融资论坛上，北京市政府一位高官坦言。

“一些中等规模的开发商会同时开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪，也将使很多拖延开发的房企得不偿失。”陈俊直言。

虽然《办法》对房地产开发商的资金会产生非常大的影响，但潘石屹指出，这个《办法》是从2010年12月1日开始实施，资金压力不会立竿见影。“12月1日前拿到预售证的这部分资金是不受监管的。”上述官员也表示。

2万亿资金等待监管

10月27日，上海房地产经济学会高级经济师顾海波接受《华夏时报》记者采访时预测，北京每年不再由开发商自己随意使用的预售资金将超过千亿。

这在北京统计局发布的数据中可以找到佐证——前三季度北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中定金及预售款为1020.7亿元。

就全国而言，1-9月，全国房地产开发企业本年资金来源50504亿元，其中定金及预售款12185亿元，个人按揭贷款6391亿元，二者共计18576亿元，约占开发商资金来源总量的37%。2009年，这两项资金共计24317亿元，占全年开发商资金来源总量约43%。

如此算来，如果全国都采用北京市的预售资金监管新政，则每年有超过2万亿的预售资金将被严格监管。“开发商近三成资金受监管。”陈俊说，与信贷、税收等政策相比，预售资金监管对开发商的影响将更为直接。

“但愿北京不只是走过场。”顾海波说，因为上海此前出现过类似规定，但因执行难度大而被迫搁浅。陈俊也表示，如果《办法》真正执行到位了，相信效果不错，但怕的就是执行不到位。

10月28日，银监会公布今年第四次金融形势通报会议内容，要求高度关注房地产贷款风险，严格执行差别化住房信贷政策，并特别提到“严控大型房企集团贷款风险”。0

发布日期：2010-11-03